[리뷰★] 부동산 절세 완전정복(개정판)
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한경비피출판사의"부동산 절세 완전정복(이승현 저)"를 읽고 작성한 리뷰입니다.
취득 단계(취득세), 보유 단계(재산세, 종부세, 종합소득세), 처분 단계(양도소득세, 증여세, 상속세) 등의 부동산 세금 절세하는 방법을 알기 쉽게 집대성한 명작이다. 
리뷰를 읽을 필요도 없다. 이 책은 일생에 반드시 필요한 책이기에 반드시 구매할 것을 추천한다. 주변 고수나 지인들에게 물어도 얻기 쉽지 않은 Tip들이 가득 담겨 있기 때문인데 절세될 세금에 비하면 책의 가격은 비할 바가 아니다.
저자에게 의문이 든다. 도대체 이렇게 모든 것을 공개하면 대체 뭘로 먹고 사시려는지? 읽다보면 저자가 어떻게 고객들을 응대하는지 업무의 노하우가 보일 정도로 투명하게 본인이 가진 유용한 지식이나 절세법을 아낌없이 저술한 느낌을 받게 된다. 심지어 왠만한 세무사보다 낫다고 세금 문제를 무료로 해결할 수 있는 홈택스 인터넷 상담을 추천하기도 하니 책에 대한 신뢰가 깊어질 수 밖에 없다.
또 이 책은 읽기가 매우 편하다. 세법 관련 용어를 가급적 등장시키지 않기 위해 애쓴 노력이 보인다. 그래도 너무 중요한 용어라 어쩔 수 없이 등장한다면 어김없이 좌, 우측 여백에 용어 설명이 등장한다던가 “A씨가 10억원에 팔았다..”등의 주변에서 우리가 흔히 말하는 예시가 등장한다.
마치 오랜 경험 덕분에 저자님께 상담 온 고객분이 어리둥절하는 장면이 어느 타이밍이며 그 타이밍에 어떤 예시나 쉬운 설명을 해야 하는지 정확하게 아는 느낌이다. 능수능란한 타이밍과 어려운 세법을 파훼하는 능력 덕분에 고객은 어느새 독자로 대체되어 책에서 말하는 절세법을 쉽고 재미있게 익힐 수 있게 된다.
읽다보면 별의 별 생각이 다 든다. ‘주위 직장 동료가 일시적 2주택 관련 보유기간 얘기를 했을 때 이해하지 못했던 내용이 이것이었구나!’, ‘옆 팀의 부자 팀장님이 왜 자꾸 요즘 다주택을 팔지 않고 증여를 했는지 이젠 알겠네.” 등 부자 혹은 고수들만의 전략을 얻어가며 감탄을 금할 길이 없었다.
저술된 방대한 분량의 절세법을 모두 요약할 수는 없지만 일생에서 부동산을 소유하며 겪는 아래와 같은 일련의 과정 - 취득 단계(취득세), 보유 단계(재산세, 종부세, 종합소득세), 처분 단계(양도소득세, 증여세, 상속세)- 순서에 입각하여 책에 소개된 인상깊은 몇가지 절세법을 소개해 보겠다.
분당 무지개마을 상가에 있는 대중목욕탕이 경매에 나온 적이 있다. 2007년 7월 16일 3.5억원에 낙찰되었고 A는 낙찰가의 4.6%인 1,610만원을 취득세로 납부했다. 이듬해 6월에 4억원에 다시 팔았다. 상가는
1년 이내에 팔면 양도소득세가 50%이다. A가 세금에 대해 좀 더 알았다면잔금일을 7월 16일 이후에 받았을 것이다. 그러면 양도소득세가 44%로 줄어든다.(위에 이어서) 더 큰 사고는 이 물건을 산 사람에게 일어났다. 구청에 취득세를 신고하러 갔더니 취득세가 1.6억이었다. A가 낙찰받았을 당시 낙찰가는 3.5억원이었지만 공시가격이 23억원이었기 때문이다.
지방 구도심은 공시가격이 천천히 떨어지기에이런 일이 일어날 수 있음을 유의해야 한다.다주택자 중과세와 관련하여
취득 순서가 매우 중요하다. 똑같이 2채의 주택을 사더라도 첫 번째가 조정대상지역, 두 번째가 비조정대상지역에서 사면 2채 모두 1 ~ 3%의 취득세만 내면 된다. 반대로 첫 번째가 비조정, 두 번째가 조정이라면 취득세가 8%로 중과된다.취득세 중과 판단을 위한
주택 수는 개인이 아닌 세대를 기준으로 한다. 단, 배우자와 30세 미만(소득 요건을 갖추지 못한 경우)의 자녀는 주민등록이 달라도 동일 세대로 본다. 부모 중 한 명이 65세 이상인 경우 합가해도 별도 세대로 본다. 출국자도 별도 세대이다. 일부 지분, 부수토지만 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다. 지방세법 개정으로 2020년 8월 12일 이후 취득하는 오피스텔(업무용도는 제외), 조합원 입주권, 분양권도 주택수에 가산한다.반대로 공시가격 1억원 이하, 농어촌 주택, 멸실 목적으로 취득하는 주택 등은 중과제외주택으로 가산되지 않는다.
조합원 입주권은 무주택자의 경우 건물 멸실 전 취득하는게 유리하며, 다주택자라면 멸실 후 토지 상태에서 사는 게 유리하다. 새 아파트로 준공 시 건물분에 대해 취득세를 한 번 더 낸다.분양권은취득 당시의 주택 수에 따라 향후 아파트의 중과 여부가 결정된다. 중간에 보유 중인 주택을 모두 처분해도 중과세를 피할 수 없으니 유의한다.부부간 증여로 취득가액을 높이면 양도소득세를 절세하기 쉽다. 남편이 1억원에 산 땅이 6억원으로 치솟았다. 감정평가 받아 6억원으로 부인에게 증여한다. 5년 후 부인이 이 땅을 8억원에 판다면 양도차익은 2억원이다. 하지만 남편이 증여하지 않고 그냥 팔았다면 양도차익은 7억원에 달한다.
농사를 직접 짓지 않는 농지, 거주지와 멀리 떨어진 임야, 나대지등은 투기 목적으로 보고 +20p를 중과세 인상하고, 장기보유특별공제도 적용하지 않는다.2021년 내에 양도하거나 사업용 토지로 전환을 고려해야 한다.양도소득세는
한 해에여러 채 팔면합해서양도차익을 계산하므로 여러 채를 파는 경우 일정 부분 잔금일을 다음 해 1월 1일로 미루는 편이 좋다.이달 안에 집을 팔아야 일시적 1세대 2주택으로 비과세되는데 집이 안팔린다. 매수자가 잔금을 다음달에 치를 수 있다고 한다. 그러면 중과세로 2.5억의 양도세를 내야 한다. 이런 경우 잔금을 받기 전에 소유권을 먼저 넘기고 전세보증금으로 상환받으면 된다. 매매 시
양도일은 잔금일과 소유권이전등기 접수일 중 더 빠른 날이 주택 처분일이라는 것을 안다면 이런 상황에도 얼마든지 대처가 가능하다.주택 수를 줄이기 위해 허름한 단독 주택은 건물을 헐고 땅만 남기는 방법이 있다. 또, 자녀나 부모에게
건물 부분만 증여하면 주택 수를 줄일 수 있다. 건물은 비싸지 않아 증여세도 거의 나오지 않을 뿐더러 부모-자녀 간 증여 시 5천만원이 공제되는 것을 활용하면 된다.일시적 2주택과 관련 의외로 놓치기 쉬운 부분이 종전 주택을 사고 1년 이상 지나 신규 주택을 사야한다는 점이다.
종전 주택을 사고나서 1년이 안되어신규 주택을 샀다면 비과세를 받지 못한다. 또, 갑자기 상속받은 경우 상속받은 집을 먼저 팔면 비과세가 안 된다.S씨는 남편이 사망하면서 8억짜리 집을 상속받은 후, 5년 후 10억에 팔았다. 양도차익이 2억이라 생각하기 쉽지만
상속세 신고를 하지 않으면 공시가격으로 상속취득가가 산정된다. 감정평가를 받아 8억원으로 상속세 신고를 하여 양도소득세를 줄이는 것에 초점을 맞춰야 한다.자녀와 달리
손자녀에게 증여하면5년만 지나면 증여분이 상속세 합산에서 제외된다. 가치가 오를 물건을 먼저 증여하는 것이 유리하다. 손자녀에게 상속 시 산출세액의 30%가 할증과세 된다.1세대 1주택자라면
부담부증여를 통한 절세 효과가 크다.
이외에도 책에는 많은 절세법과 일상의 쉬운 사례들이 등장한다. 또, 이 책은 단순히 절세법을 소개하는 것에 그치지 않는다. 독자로 하여금 복잡한 세법을 이해시키기 위해 먼 길을 돌아가지도 않는다. 정확히 현 시점에서 독자가 궁금해 할만한 질문 “그래서 지금 내 상황에서 세금이 얼마나 나오는거야?”에 대한 독자가 원하는 답을 내놓는 것에 집중한다. 
결국 저자가 책을 쓴 의도는 하나로 귀결된다. 팔기전에 세금부터 계산하고 절세 전략을 수립하라는 것이다.
“세금 계산 두들겨 보기 전에 먼저 팔지 말라. 요목조목 변경된 세법 따져보기 전에 그럴거라 지레 짐작하고 팔고나서 후회말고 미리 세금부터 파악해보라. 또 가급적 절세할 수 있는 방안을 통해 전략을 계획한 후 팔아라.”
요즘 나오는 책들을 보면 책 제목은 화려하고 요란하기 그지 없는데 반해 내용은 건질게 없는 책들이 종종 있다. 특히 베스트셀러라고 지칭되는 책에 그런 책들이 꽤 있다. 그런면에서 이 책의 제목 “부동산 절세 완전정복”은 책의 내용과 정확히 일치한다고 할 수 있다.
정명정신으로 한 분야를 깊게 판 전문가가 수십 년 간 내공의 정수를 담은 이런 책이 많아지길 간절히 바란다.
