[리뷰] 대한민국 아파트 부의 지도

한빛비즈 출판사의 "대한민국 아파트 부의 지도(이상우 저)"를 읽고 작성한 리뷰입니다.

고소득직장, 교통, 교육, 자연환경, 도시계획 등 아파트 입지와 관련된 5가지의 가장 중요한 요인 분석을 통해 독자의 수준에 따라 어느 곳에 아파트를 사야할지 알려주는 부동산 투자서이다.

리뷰에 앞서 먼저 일러두고 싶은 것이 있다. 초판 1쇄가 2018년 6월에 발행되어 현 시점의 부동산 정보가 반영되지 않았을까 걱정되기도 하지만 그럼에도 불구하고 현 시점 초판 9쇄까지 발행된 것을 보면 여전히 인기가 좋은 책임을 알 수 있다.

물론 현 시점 3년 전의 정보가 담긴 책을 읽는 것은 일부 현 시점의 정책, 시세와 일치하지 않는 다는 단점이 있긴 하다.

하지만 다행히 본 도서는 세월이 흘러도 큰 변화가 없는 입지에 관한 내용을 주로 다루고 있어 현 시점에도 충분히 가치 있는 책임을 언급하고 싶다.

먼저 입지를 결정하는 5가지 주요 요인에 대한 분석에 앞서 PIR 추이를 통해 소득 대비 어느 정도 금액 수준의 아파트를 사는 것이 좋을지 분석해본다.

PIR = 소득 대비 주택 가격 비율 = 주택가격 / 가구연소득 ex) 연소득 1천만원인 가구가 1억원 주택을 구매 시 PIR은 10

PIR

그림에서 보다시피 서울의 PIR은 8, 수도권은 6 정도 됨을 알 수 있다. (참고로 현 시점은 11 정도 되는 것으로 나타났다.) 일반 대중의 눈높이와 비슷한 수준으로 구매한다면 스스로의 소득을 감안하여 PIR이 8 정도 되는 수준의 매매가를 가진 아파트를 기준치로 잡는 것도 좋은 방법이라고 소개하고 있다.

금액대가 결정된다면 필요 금액을 산정해볼 필요가 있다. 아래 그림은 소득별 적정 가격의 주택을 나열한 도표로 주담대 등을 제외한 필요 금액을 알려준다. 필요금액

책은 이렇듯 불확실성을 최소화하여 독자의 상황에 맞게 구체적으로 내집마련 시나리오를 그리게 유도함으로써 내집 마련의 실현가능성을 한발짝 높혀주는 것이 특징이다.

이제 남은 것은 과연 어디에 집을 사야 하는지에 대한 문제이다. 저자는 입지에 있어 가장 중요한 요소를 고소득 직장, 교통, 교육, 자연환경, 도시계획 등 5가지로 압축한다.

이 중 독자가 스스로 처한 상황과 조건에 따라 최우선 순위에 해당하는 2가지 정도를 선택 후 그에 맞는 주택을 고른다면 큰 문제가 없을 것임을 전략으로 내세우고 있다.

고소득 직장

고소득 직장은 아파트 값을 올리는 가장 중요한 요인 중 하나로 대표적으로 삼성이 수원, 동탄 등지로 이전하면서 광교신도시의 가격이 급부상한 것을 예로 들 수 있다. 아파트 주변에 고소득의 좋은 직장이 위치한다면 수요가 올라가는 것은 물론 소득 상 여력이 보태져 중요한 상승 동력이 된다.
책에서는 고소득 직장이 위치한 4대문 지구(CBD), 여의도·마포 지구(YBD), 강남 지구(GBD) 등을 중심으로 자세히 분석하고 있으며, 저자의 분석 기법을 따라가다보면 미래에 대한 어느정도의 안목도 갖출 수 있게 된다.
교통
정시성을 중시하는 지하철, 광역철도 그 중에서도 핵심으로 떠오르는 GTX를 중심으로 분석하고 있다. 그 외 신림선(여의도~서울대), 동북선(왕십리~상계), 위례신사선(위례 신도시~신사), 신안산선(안산·시흥~구로~여의도), 월곶판교선(월곶~안양~판교), 위례과천선(위례 신도시~과천) 등의 신규노선과 관련된 주변 입지와 예상 효과도 분석한다.
교육
인생에는 5번 정도 집을 바꿀 기회가 찾아온다고 한다. 총각, 처녀시절에는 관심도 없었는데 실제 결혼하고 아이 낳고 살아보니 직장 접근성보다도 교육관련 입지가 중요해졌다. 나는 고생해도 괜찮지만 자식이 고생하는 것은 가슴 아픈 것이 여느 부모나 마찬가지일 것이기 때문이다. 따라서 교육 환경이 우수한 곳은 자녀를 둔 부모들의 수요가 끊이지 않을 것이기에 역시 상승 동력이 될 수 있다. 책에서는 사교육 중심지 강남을 시작으로 목동, 중계동 등의 교육 중심지 입지를 분석한다.
자연환경
자연환경 역시 개인의 선호도 혹은 나이가 들며 자연을 선호하는 현상 등으로 수요가 느는 요건이다. 저자는 한강 뷰를 대표로 하는 물의 입지는 도움이 되는 편이며, 반대로 산의 경우는 부동산 가격과 큰 상관 관계가 없다고 정리한다. 반면 경희궁 자이 아파트 처럼 입지가 뛰어난 곳은 분양가가 아무리 높을지라도 반드시 가치를 증명하며 개인적으로 산을 좋아한다면 산지 디스카운트 효과를 노려보라는 조언을 해주는 등 여러 측면에서 자연환경에 따른 입지를 분석한다.
도시계획
뉴타운, 재건축, 역세권 개발 사업 등을 중심으로 정책으로 인해 입지에 변화가 생기는 곳을 자세히 살펴본다. 개발 사업들이 대략 어떤 프로세스로 이뤄지는지 살펴 볼 수 있어 많은 도움이 되었다.